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(망해버린 거리의 대표주자로 꼽히는 가로수길)

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사람들이 이해를 못 하는 게

“아니, 공실률이 높아서 앓는 소리할 거면 가게세를 낮추면 되는 거 아니야?”

—라고 말하는 사람이 많지만

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사실은 ‘안’ 내리는 게 아니라 ‘못’ 내리는 것에 가깝다.

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건물의 가치를 따질 때 가장 크게 보는 요소 중 하나가

‘건물을 가지고 있을 때 달에 얼마나 수익을 얻을 수 있느냐’이다.

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여기서 말하는 수익은 당연히 월세다.

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예를 들어 월세로 1억 원을 받을 수 있는 20억짜리 건물이 있다고 치자.

이 건물의 가치는 ‘월에 1억을 번다’는 그 자체에 있다고 해도 무방하다.

그런데 여기서 월세를 낮추면?

건물의 가치 자체가 폭삭 주저앉게 된다.

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그래서 건물주는 저울질을 한다.

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그냥 공실로 둔다

vs

건물의 가치를 낮춰서라도 월세를 적정선에 맞춰 세입자를 유치한다

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그리고 대부분의 건물주는 전자를 선택한다.

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공실로 두면 기본적인 건물세·재산세·전기세·수도세 같은 것들만 계속 부담하면 된다.

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하지만 건물의 가치를 낮추면

은행에서 연락이 온다!!

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건물을 담보로 대출받아 샀는데,

담보 가치가 꼴아박았다?

→ 바로 채권추심 ON!

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즉, 이것은 일종의

‘도트뎀 vs 한방뎀’

싸움인 것이다.

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그리고 대부분의 건물주는

은행의 돈(빚)으로 건물을 샀기에

한방뎀을 버틸 방어구(현금)가 없다.

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그래서 포션(추가 대출)이라도 먹으면서

버틸 수 있는 도트뎀을 선택하는 것이다.

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그렇다고 무작정 계획도 없이 도트뎀을 버티는 것은 아니다.

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존버하는 건물주들은 대부분

‘화폐의 가치는 언젠가 하락한다’

—는 전제를 노리는 것이다!!

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건물의 가치는 계속 유지되지만

(→ 은행에서 쫓아오진 않지만)

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화폐 가치가 떨어지면 언젠가 다시 세입자가 돌아오게 돼 있다!

10년 전 100만 원 월세와 지금 100만 원 월세의 가치 차이를 생각해 보라.

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화폐 가치가 떨어지는 동안 도트딜을 버틸 수 있다는 계산이 되면 그대로 공실로 두고 버티는 것이다.

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+그럼 공실 났는데도 월세 올리는 ㅂㅅ은 뭐임?

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→ 그건 건물의 가치를 높여 추가 대출을 받기 위한 목적이다.

일단 월세를 높이면 세입자가 있건 없건 건물의 평가 가치는 올라간다.

그럼 그걸 담보로 대출받아 다른 빵꾸 난 곳을 땜빵하는 것이다.

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결론

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월세는 ‘안’ 내리는 게 아니라 ‘못’ 내리는 경우가 대부분이다.

“그럼 건물 왜 가지고 있음? 걍 팔지?” —도 못 한다.

대부분의 건물은 자기 것이 아니라

지분의 80% 이상이 은행 빚이기 때문이다…